Tipps und Beiträge aus der Praxis

Was tun, wenn man die falsche Aufstiegsroute gewählt hat?

Die Vision ist die innere Vorstellung eines Ziels z. B. die Auswahl eines Berggipfels. Man muss aber auch die richtige Route wählen, um anzukommen. Im bäuerlichen Unternehmen geht es dabei um die langfristige Ausrichtung der Betriebszweige und Nebeneinkommen. Die Strategie ist die Auswahl der Aufstiegsroute auf dem Berg, d. h. im Unternehmen werden Betriebszweige optimiert, neu erfunden oder eingestellt. Das Problem beim Aufstieg ist, dass jemand zuerst die Route absichern muss. Was tun, wenn es sich herausstellt, dass man einer falschen Aufstiegsroute gefolgt ist und nicht mehr weiter kann.

Kostenintensive Produktionszweige mit sprunghaften Märkten lassen derzeit die Gewinne dahinschmelzen. Sind die Investitionen getätigt und grundbücherlich abgesichert und stellt sich nach einiger Zeit heraus, dass sie sich nicht mehr rechnen, dann kann nur mehr repariert werden. Was macht man in so einer Situation? Ruhe bewahren und keine voreiligen Entscheidungen treffen. Finanzierungsprobleme sind lösbar, wenn auch die Gläubiger mit im Boot sind. Damit man den Überblick nicht verliert, ist eine konsequente Finanzplanung notwendig.

Vorsicht Liquiditätsfalle!

Bei Arbeitsspitzen werden ältere Maschinen oft überlastet, dadurch treten größere Reparaturen auf. Unter Zeitdruck und Hektik soll dann entschieden werden, ob man eine neue Maschine kaufen oder die Alte reparieren soll. Können die Kosten nicht mit eigenem Geld bezahlt werden, dann wird gerne nach Teilzahlungsraten oder Leasingfinanzierungen gesucht. Betriebe, welche bereits durch Kredite ihre nachhaltige finanzielle Leistungsfähigkeit überschreiten, laufen in Gefahr, mit weiteren kurzfristigen Finanzierungen in die Liquiditätsfalle zu geraten.

In Zeiten sprunghafter Märkte und Preistiefs, sind die Liquiditätsprobleme nicht mehr zu vermeiden. Einmal ordentlich ins Minus gerutscht, ist es gar nicht so leicht, wieder in die schwarzen Zahlen zu kommen. Dieses Risiko wird oft unterschätzt und es kann nach wenigen Jahren existenzbedrohende Formen annehmen. Wie kommt man wieder aus der Liquiditätsfalle heraus? Keine voreiligen Handlungen setzen und wenn nötig Hilfe in Anspruch nehmen. Damit man die Liquidität im Griff hat, ist eine konsequente Finanzplanung notwendig.

Umschuldung

Die notwendige Umschuldung ist meistens die Folge von überhöhten Kreditaufnahmen, die mit einer wirtschaftlichen Schwächephase des Betriebes zusammentrifft. Es gibt viele Gründe für eine Umschuldung. Oft kündigen die Banken die Kredite, weil der Betriebsführer die Schuldenlast verharmlost oder die Leistungsfähigkeit seines Betriebes überschätzt hat. Bei der Umschuldung werden die Kredite und Zahlungsverpflichtungen zusammengelegt und durch die Aufnahme eines neuen Kredites abgedeckt. Es ist daher notwendig den Betrieb zu analysieren um den neuen Kredit auf einem wirtschaftlich, leistbaren Niveau zu bedienen.
Das Ziel des neuen Kredites ist ein günstigerer Zinssatz, eine längere Laufzeit und niedrigere Monatsraten. Gläubiger, Schuldner und Berater müssen in diesen Prozess eingebunden werden, damit die entstehenden Umschuldungskosten möglichst niedrig gehalten werden. Eine Schuldenregulierung mit der Hausbank ist meistens kostengünstiger. Wenn das gegenseitige Vertrauen nicht mehr gegeben ist, ist auch ein Bankenwechsel zu überlegen. Die Chancen steigen für eine nachhaltige Finanzsanierung erheblich, je früher gegen einen Liquiditätsengpass gegensteuert wird.

Grundstücksverkäufe bei Betriebssanierungen

Wenn Grundstücksverkäufe zum Zwecke der Sanierung, d.h. zum Tilgen von Bankverbindlichkeiten verwendet werden, ist bei der Vorgangsweise besonders darauf zu achten, dass in der Zwischenzeit laufend Zinsen anfallen. Häufig machen Verkäufer den Fehler, dass sie glauben einen möglichst hohen Kaufpreis ansetzen zu müssen. Solche Vorstellungen können häufig nur verwirklicht werden, wenn sich überraschenderweise ein Käufer findet, der aus Liebhaberei ankauft und nicht aus wirtschaftlichen Überlegungen. Aus unserer Erfahrung dauert die Suche eines Liebhabers wesentlich länger und vor allem gibt es keine Garantie, dass innerhalb eines vernünftigen Zeitraumes ein solcher Liebhaber auch tatsächlich gefunden werden kann. In der Zwischenzeit laufen allerdings die Bankzinsen weiter. Selbst wenn sich dann letztendlich nach langwieriger Suche wirklich jemand findet, der 10 % mehr bietet, so hat der Verkäufer meistens diesen Mehrpreis an Zinsen bereits wieder verloren.

Es ist daher besonders wichtig, den realistischen Kaufpreis bereits zu Beginn bei der Beauftragung des Immobilienmaklers realistisch zu schätzen. Dabei sollte man sich nicht von irgendwelchen Hoffnungen oder unrealistisch hohen Verkaufspreisen verleiten lassen. Auch mancher Immobilienmakler wird natürlich nicht auf die unrealistischen Vorstellungen hinweisen, weil er ja gerade dazu beauftragt wird, möglichst einen hohen Verkaufspreis zu erzielen. Er hat in Ruhe Zeit darauf zu warten bis der Verkäufer endlich erkennt, dass es zu dem von ihm vorgegebenen Kaufpreis keinen Käufer geben wird. Der Makler ist auf diese Weise zu einem Auftrag gekommen. Dem Verkäufer hat das aber häufig unnotwendigerweise lange Zeit und damit erhebliche Zinsen gekostet. Nicht selten bleibt dann zum Schluss wegen der Zinsbelastungen für den Verkäufer weniger Geld über, als wenn er gleich von Anbeginn mit realistischen Verkaufspreisen einen Käufer gesucht hätte.

Ein solider und korrekter Makler, der seine Beratungsleistung in den Vordergrund stellt, wird daher anraten, keine utopischen Preisvorstellungen vorzugeben. Auch wenn der Verkäufer es in dieser Situation nicht hören will, ist es deutlich klüger unter Umständen sogar ein Schätzgutachten über einen realistischen Kaufpreis einzuholen. Mögliche Interessenten beobachten die Verkaufsaktivitäten. Wenn sie bemerken, dass mangels Interesse die zum Verkauf angebotene Liegenschaft Schritt für Schritt billiger wird, wissen sie, dass der Verkäufer unter Druck verkauft. Unter Umständen wird damit der realistische Verkaufspreis sogar noch gedrückt.

Als Verkäufer sollten Sie sich daher keinen Illusionen hingeben. Überprüfen Sie genau ob ein Makler, der eigentlich unrealistische Preisvorstellungen nicht korrigiert nur um zum Auftrag zu gelangen, tatsächlich Ihr Vertrauen als Berater den Verkauf verdient. Überlegen Sie sich gut, ob ein unsicherer geringfügiger Mehrpreis es wert ist, in der Zwischenzeit bei der Bank Zinsen zu zahlen. Meistens ist eine koordinierte wohl durchdachte aber rasche Abwicklung wirtschaftlich am besten.